弁護士・中小企業診断士の谷田が,中小企業の皆さんを法律・経営両面で支援します。

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中小企業と不動産2

2018年08月13日

(前回「中小企業と不動産1」の続きです)
 
 また,保有するべく不動産を購入するというのであれば,売買契約の内容に気をつけなくてはいけません。
 特に,事業者同士の不動産売買契約となりますと,「瑕疵担保免除特約(=買った不動産に後で欠陥が見つかっても文句を言わない,という条項)」も有効になってしまいます。契約書をよく読まずに押印してしまいますと,こういった不利な条項に後々足を引っ張られることもあります。

 また,契約内容以前に,買おうとしている不動産に不利益な登記(抵当権,賃借権,仮登記等)がついているというケースもあります。
 こういったケースで手当もなしに契約をしてしまいますと,「きちんとお金を出して不動産を買ったと思ったら,不利な登記が残っていた」「その登記を消すのは容易ではなく,転売できない不動産をずっと保有するハメになった」という事態に陥ります
 不動産の登記を正確に読み解ける経営者の方は案外少なく,こういった不本意な不動産をつかんでしまうケースは頻繁に見かけます。

 以上は,不動産を自社で利用する場合の問題ですが,逆に「自社が保有する物件を,他人に貸して賃料を得る」という場面もあるでしょう。このように,不動産を貸す側の立場になる場合,前述した借地借家法が大きな足かせになります

 「周りに迷惑をかける借主であってもそう簡単には追い出せない」というのは結構知られていますが,その他,あまり深く考えずに定型的な契約書ひな形を使ってしまいますと
「賃貸借契約書に書いてある契約期間が満了しても,出て行ってもらえなくなる。」
「仮に出て行ってもらうとなると,高額の立ち退き料を請求される。」
といったふうに,家主からすればとても理不尽な思いをすることになります。
 そのため,借りる場面以上に慎重になる必要があるのです。

 どうでしょうか。
 内容面にまで踏み込んではいませんが,それでも「中小企業にとって不動産問題は不可避」ということが分かって頂けたのではないでしょうか。

 特に,不動産問題は,契約締結時点での予防・準備でその後の顛末が大きく変わるという性質を持っています。(というか,契約後にいくら頑張ってもほとんど事態は変えられません。)

 そのため,契約締結前の段階で弁護士に相談をする意義は大変大きいのです。不動産が絡む契約をする前に,ひとまず弁護士に相談してみる,という癖をつけて頂けると,事業上のリスクはグンと減らせますので,お気軽にご相談下さい。

 この他,今回のコラムでは取り上げなかった不動産問題についても,以下のリンクで解説しています。不動産問題で不安を抱えておられる方は是非ご参照頂きたく思います。